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　　如果没有记错的话，万科在北京的上一个项目是位于台湖的城市之光东望和五里陀的翡翠山晓新闻中心。然而，过去四年里，万科在北京的土地拍卖市场上似乎消失了。直到今年八月份，当万科拿下物资学院住宅用地时，我才知道他们又回来了。经过四年的等待，万科终于在北京再次拿地，并且推出了一个号称满装交付的项目——万科东卢。那么万科东卢到底怎么样呢？

　　那些所谓的满装交付和精装交付有什么区别呢？物资学院板块的航线噪音会带来多大的影响呢？万科东卢和国语招华哪个更值得购买呢？今天我们就来讨论一下这些问题。

　　首先，让我们来看看万科东卢。这个项目占地4.2万平方米，大约是一个200米乘以200米的地块，可以算作一个小区的黄金尺寸，相比南侧的国语朝华要大上一圈。容积率为2.0，总共有26栋楼，全部都是4到11层的洋房。与众不同的是，万科东庐的楼栋错落有致，形成了波浪般的起伏，有点像连绵的山脉，与东庐这个字的意境相呼应。

　　这样设计的楼栋在功能上也有其实际意义，它能够让小区内部的采光更好。从局部来看，我们可以发现前面的低楼完全不会挡住后面的高楼，而前面的高楼则正好被排在后面楼栋的缝隙之间，所以从视觉上并不会对后面楼栋造成阻挡。

　　万科东庐的日照模拟显示，冬至日照时间超过五个小时的房源占到了整个项目房源的50%以上。可以说这样的日照成绩绝对算得上是优秀的。我认为这张照片最能够体现东庐的魅力。错落有致的楼栋、东西向楼栋的延展，再加上这个带有亚洲风格的木质大门，它就像一双张开的臂膀，欢迎你回家。东庐的大门还有一个名字叫做飞鸟集，它不仅是一个大门，还是一个物业服务中心，一个小区的集市，里面有便利店、咖啡厅、早餐店、鲜花店、健身房和菜市场等各种业态。

　　这些业态对业主开放，同时也对外开放，然而它又是一个封闭式的小区。因为飞鸟集的背后，才是小区的步行入口，门禁和保安设施都会在那里设置。社区商业对外开放的好处是显而易见的。

　　接下来我们来讨论一下物资学院这个地段。它虽然位于相对东部的位置，但是在通勤上，只要在西三环以东都可以在一小时之内到达朝阳、东城、西城和金融街。所以那些需要通勤的人，可以考虑物资学院。它可以被看作是朝青和长营板块的外溢。此外，它已经相对比较成熟了，从地铁站出来到小区门口，生活所需一应俱全。

　　附近有大型的商业中心，向东一站就是通州的远洋乐提港，向西两站是常楹天街，再往远一点，地铁五站就是朝阳大悦城。在北京的新房里，这样的商业配套可以算是中等偏上的水平。

　　有人说草房和物资学院中间有航道，会带来噪音问题，我们也去地块做了测试。航线架飞机起降，确实飞机的数量相对较多。在白天，飞机经过时的噪音在57.4到68.7分贝之间，在夜间时的噪音在56.7到67.5分贝之间。这是在户外环境下的测试结果。在室内的线分贝左右。所以可以得出结论，虽然飞机的数量很多，但是噪音影响并没有想象中那么大。

　　事实上，对噪音影响最大的恰恰是朝阳北路，即使没有飞机经过，白天的噪音分贝数在66.7到79.4之间，夜间时在66到76.8之间。可以说朝阳北路的影响要远大于航线的影响。然而，这个影响只会影响到国誉朝华的南侧楼栋。在国誉朝华的中间和北侧楼栋，这个影响就已经几乎可以忽略了。

　　至于东庐，根本就不用考虑朝阳北路的问题。另外，万科东庐地块北侧1.5公里处有一个垃圾焚烧厂，我们也去过那里看过，外表整洁，内部则是一个现代化的工厂。可以这么说，比起大家楼下那几个垃圾桶，那个厂要干净得多。

　　最后总结一下，万科东庐的位置可以算作是朝阳的外溢，商业配套也不错。只要是在西三环以东需要通勤的人都可以考虑。假设物资学院属于朝阳的话，那么这个项目的合理价格应该在6.8万到7万之间。然而，它现在所处的通州区却实行着北京最严格的双限购政策。这阻止了很多想要购买东庐的人，也让大家对它未来的增值潜力产生了担忧。不过，东庐的产品非常适合北京的首次购房者。

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　　万科时隔四年再次动作，带来了许多令人耳目一新的东西。另外，关于价格，首次开盘时5.8万元的价格已经显示出了足够的诚意。根据约定，购买东庐的价格区间在300到600万元之间。东庐可以说是目前市场上最强大的一个项目。几个月前开盘时，国誉朝华还是很有竞争力的，无论是产品力还是户型。然而现在东庐一出来，国誉朝华就有些逊色了。凭借着东庐的设计和产品力，再加上后期的万科物业服务9博体育官方网站，国誉朝华在今后一个相当长的时间里可能会卖得很慢。

　　除非大幅度降价并且幅度在10%以上，否则就没有足够的性价比。如果国誉朝华想要顾及之前的第一批业主不降价死扛的话，那么就得等到万科东庐开盘销售完毕了！

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